Em primeiro lugar, gostaria de ressaltar que o parcelamento do solo, seja em meio urbano, urbanizado ou rural, e a edificação de estruturas ou empreendimentos passíveis de licenciamento nos terrenos já parcelados, são procedimentos totalmente diferentes e que necessitam de metodologias distintas para regularização. Por hora, trataremos apenas da regularização do terreno, não levando em conta alterações a serem feitas no mesmo.
Antes de iniciar qualquer procedimento que tenha por finalidade o licenciamento ou a regularização ambiental do parcelamento de solo, seja em área urbana ou rural, a primeira medida a ser tomada é a consulta ao plano diretor e a lei de uso e ocupação do solo, definidos pelo município.
Na lei municipal de uso e ocupação do solo e/ou plano diretor municipal estarão contidas todas as diretrizes e regulamentos que definem as áreas urbanas, rurais e ainda as áreas consideradas como expansão urbana, pois é atribuição municipal definir tais perímetros.
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Após se verificar o enquadramento da gleba a ser parcelada junto às leis municipais, então deverá ser traçada a melhor estratégia de regularização do imóvel, de acordo com a finalidade do mesmo, atentando-se à área em que este está inserido.
Caso se verifique que o parcelamento a ser licenciado se encontra em área urbana ou zona de expansão urbana, o próximo passo é verificar sob qual competência do licenciamento a área em questão está submetida (esferas municipal, estadual ou federal).
Depois de identificado o órgão competente, o pedido de regularização deve ser destinado a este, que por sua vez, mediará o processo de licenciamento conforme a legislação aplicável.
No Estado de Minas Gerais, a Deliberação Normativa 74 de 09 de setembro de 2004 estabelece critérios para classificação, segundo o porte e potencial poluidor, de empreendimentos e atividades modificadoras do meio ambiente passíveis de autorização ou de licenciamento ambiental a nível estadual.
Se tratando de loteamentos em área urbana, podemos enquadrar os empreendimentos na referida Deliberação sob o código “E-04 – Parcelamento do Solo”. Tal enquadramento pode ainda ser mais específico, tendo em vista a natureza do empreendimento, culminando nos seguintes enquadramentos específicos: “E-04-01-4 – Loteamento do solo urbano para fins exclusiva ou predominantemente residenciais”, “E-04-01-5 – Loteamento do solo urbano para fins exclusiva ou predominantemente residenciais para construção de habitações de interesse social, nos termos da Resolução CONAMA n.º 412, de 13 de maio de 2009” ou ainda “E-04-02-2 Distrito industrial e zona estritamente industrial”.
A classe do empreendimento enquadrado nos códigos supracitados irá variar de acordo com as características do empreendimento em questão, bem como suas particularidades.
É importante ressaltar que, para a implantação de quaisquer obras destinadas ao parcelamento do solo urbano, é necessário a aprovação do projeto estrutural junto à prefeitura municipal, de maneira que se garanta que nenhuma obra seja licenciada sem a adequação às exigências fixadas no plano diretor e na lei de uso e ocupação do solo.
Já nos casos em que a legislação municipal define a área a ser parcelada como zona rural, a regularização do imóvel deve ser realizada junto ao INCRA.
A Lei n.º 4.504 de 30 de novembro de 1964 em seu artigo 65 dispõe que não se pode dividir o imóvel rural em tamanho inferior ao módulo rural mínimo fixado pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária para cada propriedade. “Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural”.
No que tange às áreas rurais, o INCRA expediu a Instrução Normativa número 17-b de 22 de dezembro 1980, que delineia as hipóteses de parcelamento do solo rural, para fins urbanos de imóvel localizado fora da área urbana ou de expansão urbana:
Dispõe sobre o parcelamento de imóveis rurais.
PARCELAMENTO, FINS URBANOS DE IMÓVEL RURAL LOCALIZADO FORA DA ÁREA URBANA OU DE EXPANSÃO URBANA.
3.1. O parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado fora da zona urbana ou de expansão urbana, assim definidos por lei municipal, rege-se pelas disposições do artigo 96, do Decreto n.º 59.428/66, e do artigo 53, da Lei n.º 6.766/79.
3.2. Em tal hipótese de parcelamento, caberá, quanto ao INCRA, unicamente sua prévia audiência.
3.3. Os parcelamentos com vistas à formação de núcleos urbanos, ou à formação de sítios de recreio, ou à industrialização, somente poderão ser executados em área que:
a) por suas características e situação, seja própria para a localização de serviços comunitários das áreas rurais circunvizinhas;
b) seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estância de hidromineral ou balneária;
c) comprovadamente tenha perdido suas características produtivas, tornando antieconômico o seu aproveito.
3.4. A comprovação será feita pelo proprietário, através de declaração da Municipalidade e/ou através de circunstanciado laudo assinado por técnico habilitado.
Resumidamente, é possível se realizar o parcelamento do solo em área rural com vistas à urbanização, industrialização e formação de sítios de recreio, nas seguintes circunstâncias: caso a área seja considerada como área de expansão urbana; se a região estiver incluída em planos de urbanização municipais; quando a área é oficialmente considerada como zona de turismo, essência hidromineral ou balneária; ou ainda que seja comprovado que a área tenha perdido suas características produtivas, tornando a área de interesse de aproveitamento antieconômico.
É importante ressaltar que, para o parcelamento de glebas contidas em áreas rurais, além de verificar as diretrizes fixadas pelo município, o empreendedor deve sempre verificar o tamanho unitário mínimo do módulo fiscal de seu município, acessando lista oficial disponibilizada pelo INCRA. De nenhuma maneira o parcelamento poderá ser delimitado com áreas inferiores ao tamanho mínimo definido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária. Vale lembrar que os valores variam de acordo com cada região.
Saiba também: Como funciona o processo de licenciamento ambiental
Depois de garantido o cumprimento da legislação aplicável, assim como as diretrizes fixadas pelo INCRA, o empreendedor pode realizar a partilha de sua propriedade e registrar em cartório as novas divisas, que devem ser fixadas por meio de um trabalho topográfico.
Vale lembrar que, ao se realizar o parcelamento de solo rural, o empreendedor deve se atentar ao cumprimento da legislação cabível no que se diz respeito ao mantimento da área de Reserva Legal e, quando aplicável, áreas de preservação permanente contidas na propriedade.
Por fim, quero chamar a atenção para o fato de que, a simples regularização do parcelamento de solo rural junto ao INCRA não autoriza o proprietário da área a realizar modificações na mesma, tais como, desmatamento, movimentação de terra, alteração de recursos hídricos, edificações, atividades agrossilvipastoris ou industriais. Cabe ao empreendedor, após a regularização da área, solicitar junto ao órgão licenciador, a autorização para realizar a atividade pretendida, seja por meio de Autorização Ambiental de Funcionamento (AAF), licença para supressão de vegetação, Licença Ambiental Simplificada (LAS), Licença Prévia (LP), Licença de Instalação (LI), Licença de Operação (LO) ou quaisquer outras autorizações cabíveis.
Veja também:
- Entendendo o licenciamento ambiental
- Guia para se tornar um expert em inventário florestal
- Municipalização do licenciamento ambiental em Minas Gerais – Prós e Contras
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